Como regularizar um imóvel já construído

A situação é mais comum do que parece: uma edícula construída nos fundos, um pavimento acrescentado, uma área de serviço fechada, uma varanda transformada em quarto. Nada disso aparece na matrícula, e é justamente a matrícula que o banco, o cartório e o comprador olham.

O que significa estar irregular

Existem duas camadas distintas, e é importante separá-las porque elas se resolvem em lugares diferentes. A camada municipal é a aprovação do projeto na prefeitura e o habite-se. A camada registral é a averbação da construção na matrícula do imóvel, feita no cartório de registro.

Um imóvel pode ter projeto aprovado na prefeitura e ainda assim estar irregular no cartório. As duas camadas precisam fechar.

O que a irregularidade impede na prática

• Financiamento bancário, porque o banco financia a área averbada, não a construída.
• Venda com segurança jurídica, já que o comprador assume um passivo que não consegue medir.
• Inventário e partilha sem litígio entre herdeiros.
• Contratação de seguro sobre a área não averbada.
• Ligação definitiva de concessionárias em parte dos municípios.
• Uso comercial do imóvel, que depende de alvará de funcionamento.

O caminho, na ordem

1. 01Levantamento cadastral: medir o que existe hoje e desenhar a situação real, não a que consta no projeto antigo.
2. 02Análise de viabilidade: verificar se o que foi construído cabe na legislação vigente ou se depende de anistia.
3. 03Projeto de regularização, com responsabilidade técnica recolhida por profissional habilitado.
4. 04Protocolo na prefeitura, pagamento de taxas e, quando houver, da multa prevista.
5. 05Obtenção do auto de regularização, do habite-se ou do documento equivalente no município.
6. 06Averbação da construção na matrícula, no cartório de registro de imóveis.

O que costuma travar o processo

O obstáculo mais frequente não é documental, é físico: a construção desrespeita recuo obrigatório, taxa de ocupação ou área permeável. Quando isso acontece, a regularização pode exigir demolição parcial, e essa é a conversa difícil que precisa acontecer logo no começo, não depois de meses de protocolo.

Outros pontos recorrentes são a falta do projeto original, divergência entre a área da matrícula e a medida em campo, e débitos de IPTU que impedem o andamento. Todos têm solução, e todos custam tempo quando aparecem no meio do processo em vez de no levantamento inicial.

Anistia: quando ela existe

Vários municípios abrem periodicamente programas de regularização que flexibilizam parâmetros urbanísticos para construções concluídas até determinada data. São janelas com prazo, e perder a janela pode significar esperar anos pela próxima ou não ter outra.

Por isso o primeiro passo é sempre verificar a legislação vigente no município do imóvel antes de desenhar qualquer estratégia. O que é inviável pela regra geral pode ser viável dentro de um programa aberto.

Quanto custa e quanto demora

O custo se divide entre serviço técnico, taxas municipais, eventual multa e emolumentos de cartório, e varia bastante conforme o município e a metragem envolvida. O prazo depende principalmente da fila da prefeitura e da qualidade do protocolo inicial.

Processo bem instruído desde o primeiro protocolo evita a maior fonte de atraso, que é a exigência devolvida por documentação incompleta. Na Mantana, a regularização é conduzida junto com projeto e obra, o que permite tratar num único processo a construção existente e a intervenção que o cliente quer fazer.